Hypotéka na Slovensku: Na čo si dať pozor v roku 2021?

Kúpa bytu alebo domu je veľká životná udalosť, ktorá si žiada prístup k veľkému množstvu peňazí. Bežným riešením je preto zobrať si hypotéku – úver určený na financovanie nehnuteľnosti. Aké riziká sa spájajú s týmto typom pôžičky a na čo si dať pri výbere pozor?

Podozrivo nízky úrok

Prvá informácia, s ktorou sa najčastejšie pri otvorení ponuky na hypotéku stretnete, je úroková sadzba. Samozrejme, každý žiadateľ o hypotéku by chcel mať čo najnižší úrok, aby na pôžičke preplatil čo najmenej.

Treba však myslieť na to, že úroky nie sú jediná cesta, ktorou banka od klientov s úvermi získava peniaze. Z toho dôvodu si treba poriadne prečítať zmluvu a podmienky. Nachytať sa na nízky úrok je jednou z najčastejších chýb, ktoré ľudia pri žiadaní o hypotéku robia.

Skryté poplatky

Jedna z vecí, ktoré idú ruka v ruke s nízkym úrokom, sú aj rôzne skryté poplatky. Banky sú v tejto oblasti obzvlášť kreatívne, preto je vaša pozornosť pri čítaní zmluvných podmienok veľmi dôležitá. Najčastejšie skryté poplatky sú:

• poplatok za znalecký posudok,

• poplatok na katastrálnom úrade,

• poplatok za spracovanie hypotéky.

Povinné doplnkové produkty

Pri vybavovaní hypotéky sa musíte pripraviť na to, že banka sa vám bude snažiť predať aj iné produkty. Niektoré z nich môžu byť výhodné, ako napríklad poistenie splácania alebo bankový účet, ktorý uľahčí riešenie splátok. Pri ich zakúpení vám banka často poskytne výhodnejšie podmienky na hypotéku.

Treba si ale dobre prepočítať všetky náklady na ponúkané produkty. Môže sa stať, že banka vám pri založení bežného účtu odpustí nejaký poplatok na hypotéke, ale na poplatkoch za vedenie daného účtu zaplatíte viac, ako ušetríte na pôžičke.

Doba fixácie

Ďalší trik, ktorý čiastočne súvisí aj s podozrivo nízkym úrokom, je doba fixácie. V ponuke sa spomína výhodná úroková sadzba, ale banka vám nepovie, že tá platí iba počas fixácie, pričom sa po čase zmení na vyššiu.

Mnohí žiadatelia o hypotéku nevedia, či sa fixácia oplatí na dlhšiu dobu alebo nie. Vo všeobecnosti platí, že dlhšia doba fixácie vám poskytne stabilitu. Preto sa v dnešnej dobe, keď sú úrokové sadzby na hypotékach pomerne nízke, odporúča fixovať úrok na dlhší čas. 

RPMN

Ročná percentuálna miera nákladov je číslo, ktoré určite pri výbere hypotéky (alebo akéhokoľvek iného úveru) neberte na ľahkú váhu. Tento údaj vám poskytne reálny pohľad na to, o koľko vašu hypotéku preplatíte.

Úrok možno bude nízky, no ak nie je nízka aj RPMN, hypotéka nebude výhodná. Pri výpočte miery nákladov sa berú do úvahy všetky poplatky a náklady na splácanie, teda aj úroky.

Rýchlosť odoslania peňazí

Tento faktor bude dôležitý hlavne pre kupcov nehnuteľností, ktorých už tlačí čas. Banka vám môže peniaze poskytnúť hneď po schválení žiadosti, ale niektoré z nich majú hypotéky nastavené inak. Túto frázu možno počúvate a čítate opakovane, ale treba pozorne čítať zmluvné podmienky.

Rýchlosť doručenia peňazí bude určite dôležitá aj pre ľudí, ktorí v čase žiadania o hypotéku nemajú veľké finančné rezervy. S kúpou nehnuteľnosti sú často spojené aj veľké zálohy. Dávajte si teda pozor na to, aby ste sa neocitli v situácii, že peniaze potrebujete ihneď, ale banka vám ich pošle až o mesiac.

Príprava na krízové situácie

Na tento bod sa môžete pozrieť dvoma spôsobmi. V prvom rade je dobré, ak vám banka poskytne aspoň malú vôľu v dodržiavaní splátok. V budúcnosti sa môže stať, že vám nepríde včas výplata alebo sa zraníte a pre práceneschopnosť nebudete mať na splátku. Preštudujte si sankcie spojené s oneskoreným splácaním a vyhnite sa problémom.

Druhý prístup k príprave na ťažké časy je vytvorenie si dostatočnej finančnej rezervy. Mať odložených niekoľko splátok bokom nikdy nie je zlý nápad. Ak sa dostanete do problémov, máte akúsi poistku. Ak ich nebudete potrebovať, môžete ich na konci použiť na predčasné splatenie alebo sa nebudete musieť trápiť odkladaním peňazí na posledných pár splátok.

Mimoriadne splátky

Hypotéka je finančné bremeno, ktorého sa každý chce zbaviť čo najskôr. Je preto prirodzené, že ak budete mať ku koncu splácania dostatok peňazí, bude najlepšie splatiť zostávajúcu časť naraz. Nie všetky banky túto možnosť ale poskytujú.

Pre banku je výhodné, aby klient splácal čo najdlhšie. Preto sú mimoriadne splátky väčšinou spojené s poplatkom, ktorý sa počíta z výšky tejto splátky. Niektoré banky dokonca povoľujú mimoriadnu splátku iba do určitej časti z celkovej hodnoty hypotéky, napríklad 20 %.

Typ splátok

Pri hypotékach sa môžete stretnúť s dvomi typmi splátok. Ide o:

• anuitné  – typ splátok, kde sa jednotlivé splátky v priebehu času nemenia. Ich výška ostáva rovnaká, či už ide o začiatok alebo úplný záver splácania.

• progresívne  – začínajú na nižších sumách a postupom času sa zvyšujú. Výška sa stanoví na obdobie jedného roka a po uplynutí tejto doby banka vypočíta novú výšku splátky. Tento typ splácania môže byť výhodný pre ľudí, ktorí zo začiatku nemajú dostatok financií, napríklad pre mladých ľudí, ktorí rozbiehajú svoju kariéru.

Loan-to-value

Hodnota loan-to-value predstavuje pomer hodnoty hypotéky k hodnote nehnuteľnosti, ktorou je úver založený. Udáva sa v percentách – napríklad 50 % loan-to-value znamená, že hypotéka tvorí polovicu hodnoty nehnuteľnosti.

Toto číslo bude banka brať do úvahy pri nastavovaní podmienok vašej hypotéky. Pred žiadosťou si preto treba dobre rozmyslieť, koľko peňazí dokážete pozbierať z iných zdrojov. Čím menšia bude hypotéka v pomere k cene nehnuteľnosti, tým výhodnejší úver dostanete. Ak máte teda určitú finančnú rezervu, nemusíte brať hypotéku na celú hodnotu bytu alebo domu. 

Zhrnutie

Pri výbere hypotéky treba zohľadňovať veľké množstvo faktorov. Ide o veľký úver, ktorý budete splácať niekoľko rokov. Je preto dôležité, aby ste na začiatku neurobili chybu, ktorá pre vás bude na konci znamenať veľa zbytočne minutých peňazí. Poriadne čítajte podmienky, nebojte sa komunikovať s bankou a výber hypotéky nemusí byť taký strašný, ako to na prvý pohľad vyzerá.